вопросы и ответы

 
полнотекстовый поиск в этом разделе:
 

общая информация

Право и налоги

Что такое закладное право и закладной договор?
 

Закладное право возникает на основании письменного договора. Закладной договор должен содержать обозначение залога и дебиторской задолжности, которыми обеспечивается закладная. Залоги и дебиторские задолжности должны быть четко определены (т.е. день и причина возникновения закладной, предмет закладной, величина денежной суммы закладной, ее погашение, процентная ставка и проценты с просрочки). Договор заключает Кредитор (как правило банк предоставляющий ипотеку) и Заемщик (владелец заложенной вещи, как правило должник, но может быть и лицо отличное от должника). Закладной договор как правило подается на соответствующее кадастровое ведомство еще перед договором купли-продажи, но запись в кадастровом ведомстве может пройти и независимо от этого. Закладное право после записи в кадастровом ведомстве обозначено на соответствующей карте собственника.

Что значит "недвижимость" или "недвижимое имущество" ?
 

Новый Гражданский кодекс - закон номер 89/2012 Свода законов (именуемый в дальнейшем НОЗ/NOZ - абревиатура, широко используемая в чешском языке, обозначает Новый Гражданский кодекс - "Nový občanský zákoník") ввел новое определение недвижимого имущества. Термин "недвижимость" был заменен термином "недвижимое имущество" и определение недвижимого имущества теперь дано в постановлении § 498 НОЗ.

Недвижимым имуществом всегда являются земельные участки, далее, постройки на земельном участке, которые являются частью земельного участка (данное постановление всегда необходимо рассматривать отдельно для каждого конкретного случая, т.к. оно имеет много исключений), подземные строительные работы с самостоятельным целевым назначением и имущественные права по отношению к ним (напр. метро), имущество (сооружение), которое нельзя переместить с одного места на другое место без нарушения его сути (напр. инженерные коммунальные сети, временные постройки, дороги, автомагистрали), помещение (жилое или нежилое помещение и доля совместной собственности на здании и на земельном участке), далее имущественные права, которые объявит закон (напр. право на постройку), и сооружения согласно закону номер 40/1964 Свода законов, Гражданского кодекса, действительного до 31.12.2013, которые в соответствии с переходным постановлением НОЗ не стали частью земельного участка.

Какие договора необходимы для покупки недвижимости?
 

Договор резервирования это  договор, на основе которого продавец зарезервирует для покупателя соответствующую недвижимость, включая удобства. На основе  этого договора покупатель заплатит резервационный сбор, который впоследствии будет учитываться как аванс на покупную цену. В данном договоре четко описан предмет будущей покупки (квартира/кладовая/подвальная ячейка/ место для парковки или гаражная стоянка/ земельные участки в совместной собственности и прежде всего площадь), кроме того указаны номера земельных участков, на которых должен быть построен жилой комплекс. Договор также определяет условия купли продажи.

Договор о будущем договоре купли продажи описывает более подробно права и обязанности обеих сторон договора. Сторона будущего продавца в договоре обязуется разработать заявление собственника и в указанные сроки докончить строительство так, чтобы в указанные сроки был выдан акт приемки.  Будущий покупатель обязуется заплатить цену продажи согласно графику платежей.

Договор купли продажи (Договор о передачи собственности квартиры) является договором, в котором собственность переходит с продавца на покупателя и который, единственный из указанных договоров, вносится в соответствующий кадастр недвижимости. Данный договор включает не только описание недвижимости согласно  заявлению собственника, но также и величину совместной собственности. В договоре указаны все права, обязанности и обязательства, которые переходят на покупателя, напр. Договор о материальном бремени или о администрировании. Договор купли продажи вкладывается в кадастр недвижимости с соответствующим количеством копий в зависимости от количества участников вместе с заявлением на внесение данного договора. В случае если покупатель финансирует покупку недвижимости при помощи ипотеки или любого другого кредита, то на кадастр недвижимости вкладывается еще и закладной договор.

Что такое заявление собственника постройки / заявление собственника начатой стройки?
 

Заявление собственника постройки является односторонним юридическим действием участника, которым постройка делится на блоки (т.е. квартиры и нежилые помещения). Заявление собственника: описывает здание и земельные участки, на которых находится здание, определяет блоки в доме и определяет общие части здания, права на земельные участки, права и обязанности, касающиеся здания, определяет правила на внесение взносов совладельцами на поддержание общественных частей здания, включая определение лица управляющего. Внесением данного заявления в кадастр недвижимости нынешний владелец здания становится хозяином отдельной квартир. Заявления владельца постройки является основной предпосылкой для перевода имущественных прав на отдельные блоки в здании. Заявление владельца начатой стройки определяет начатую стройку блоков, которые будут построены в объекте на основании разрешения на строительство. Построенные блоки после акта приемки имеющего юридическую силу становятся оконченными частями здания после внесения акта приемки (согласия) в кадастр недвижимости.

Что такое заявление на внесение записи (вклада)?
 

Под заявлением на внесение записи, в общем, понимается заявление для начала рассмотрения о внесении права владения, залогового права, права соответствующего материальному обязательству или права преимущественной покупки, направленное в кадастр недвижимости, или же заявление на удаление такого права. Рассмотрение о разрешении вклада начинается днем вручения письменного заявления всех участников делопроизводства (или кого-либо из них) кадастровому ведомству и обычно длится несколько недель, иногда и дольше. Правовое воздействие тем не менее имеет обратную силу, а именно ко дню подачи заявления на соответствующее кадастровое ведомство. В настоящее время этот акт обычно рассматривается как решающий для рассчета покупной цены (и для того, чтобы начать черпать ипотечный кредит).

Что такое карта владельца и где ее можно взять?
 

Выписка из кадастра недвижимости (выписка из карты владельца или также КВ) является общественным документом, который подтверждает состояние, находящееся на учете в кадастре недвижимости в момент оформления. Обозначается номером карты владельца и как общественный документ должен быть обозначен датой, оттиском круглой печати кадастрового ведомства с государственным знаком, именем и подписью сотрудника ведомства и акцизом или подтверждением об оплате административной пошлины. Карта оформлена либо как карта владельца недвижимостью, либо как карта владельца квартир и нежилых помещений во владении лиц. В карте владельца ясно определены собственические отношения по отношению к соответствующей недвижимости или земельному участку, напр. закладные, экзекуции, материальные права и обязательства, пломбы и т.д.. Документ можно за определенную оплату получить в соответствующем кадастровом ведомстве или в установленных местах czechpoint (почта, муниципалитет и т.д).

Может в Чехии купить недвижимость иностранец?
 

С 1 мая 2009 года могут как граждане стран Евросоюза так и граждане стран бывшего Содружества Независимых Государств (СНГ) приобретать и передавать в собственность недвижимость в Чехии без ограничений. На Кадастре недвижимости уже не требуется документ о постоянном месте жительства в Чехии, паспорт Евросоюза или заключенный договор в качестве юридического лица.

Что такое содружество собственников, как оно возникает?
 

Содружество собственников помещений (ССП, в чешском языке используется абревиатура SVJ - "Společenství vlastníků jednotek") является юридическим лицом, созданным в целях обеспечения управления домом и земельным участком. Новый Гражданский кодекс - закон номер 89/2012 Свода законов, Гражданский кодекс (именуемый в дальнейшем НОЗ/NOZ - абревиатура, широко используемая в чешском языке, обозначает Новый Гражданский кодекс - "Nový občanský zákoník") принес некоторые изменения и поправки для уже существующих ССП и для новых возникающих. В то время как, согласно прежней правовой поправке, ССП возникало автоматически при регистрации прав собственности первых двух жилых или нежилых помещений, находящихся во владении двух различных и отличающихся от первоначального собственника владельцев помещений, то, в настоящее время, ССП основывается утверждением Устава и возникает ко дню регистрации в государственном реестре, причем обязанности основать ССП возникают при наличии хотя-бы пяти помещений, по крайней мере три из которых принадлежат разным владельцам. Создание ССП, в таком случае, обеспечивает правило, согласно которому необходимо кадастру предоставить задокументированное возникновение содружества собственников с целью передачи прав собственности четвертого помещения в доме.  

Самым высшим органом ССП является собрание собственников помещений, которое состоит из всех собственников помещений в доме. Уставным органом ССП является избранный комитет, права и обязанности комитета определяет Устав ССП.  

НОЗ требует, чтобы уже существующие ССП привели свои Уставы в соответствие с НОЗ не позже, чем до трех лет со дня вступления НОЗ в силу, т.е. до 31.12.2016. Положения существующих Уставов ССП, которые противоречат принудительным постановлениям НОЗ, теряют свою обязательную силу с 1.1.2014.

Какие в Чешской Республике существуют формы собственности?
 

Частная собственность

1) Исключительная форма собственности  – недвижимое имущество принадлежит только одному лицу, который имеет право совершать любые действия в области прав собственности.

2) Совместная долевая собственность  – недвижимость принадлежит одновременно нескольким лицам (сособственникам).  В данном случае исполняют право собственника долевые собственники. В данном случае собственности ключевым понятием является понятие доли собственности. Эта доля, выраженная в виде дроби или процентов, представляет собой меру соучастия долевого собственника на правах и обязанностях. Речь идет о так называемой идеальной доле, т.е. доле, которая не соответствует определенной реальной части недвижимости. В связи с данной формой собственности необходимо помнить, что в случае если один из долевых собственников решит продать свою долю собственности, то остальные собственники имеют предварительное право на покупку данной доли. Собственник доли имеет право на то, чтобы ему была предложена на продажу доля другого собственника на  тех же условиях как и третьему лицу. В случае если первый собственник исполнит предлагаемые условия, то он может купить долю другого собственника приоритетно. В случае если собственники не договорятся на других условиях (например если в приобретении данной доли заинтересовано несколько лиц), то все собственники могут вместе купить предлагаемую долю, причем  данную долю они купят пропорционально величине своей доли.

3) Совместная собственность супругов – имущество принадлежит супругам. В отличие от совместной доли собственности у совместной собственности супругов не установлена доля, т.е. не установлена и так называемая идеальная доля. В случае совместной собственности супругов такая доля возникает  при расторжении брака и при разделе совместного имущества, причем принимается во внимание равенство долей в праве на совместную собственность супругов.  

Кооперативная собственность

В отличие от личной собственности является собственником недвижимости юридическое лицо. Кооператив, который является владельцем данной недвижимости, записан в Кадастре недвижимости. В случае покупки недвижимости, которая является частью собственности кооператива, покупатель становиться долевым собственником данного кооперативного имущества. Величина доли вычисляется аналогичным способом как и в случае жилых домов в частной собственности. Перевод недвижимости осуществляется официальной перепиской долей между продавцом и покупателем, данное изменение не регистрируется в Кадастре недвижимости, причем к данной трансакции не требуется согласие органов Кооператива.

 
Что такое документ приобретения?
 

Документом приобретения называется документ, на основе которого лицо приобретает право собственности на имущество, например, договор о купле-продаже, договор о переводе, договор о наследственности, договор дарения и т. д. Эти документы хранятся в соответствующем Кадастре недвижимости.

Какие действуют правила для иностранцев для приобретения недвижимости в собственность в Чешской Республике?
 

С 1 мая 2009 года  могут как граждане стран Евросоюза так и граждане стран бывшего Содружества Независимых Государств (СНГ) приобретать и передавать в собственность недвижимость в Чехии без ограничений. На Кадастре недвижимости уже не требуется документ о постоянном месте жительстве в Чехии, паспорт Евросоюза или заключенный договор в качестве юридического лица.

Что такое нотариальное хранение?
 

Нотариальное хранение используется для хранения завещаний, ценных бумаг, документов а также к хранению денег или документов с целью их выдачи третьим лицам. В связи с передачей недвижимости как правило у нотариуса хранятся договора и финансовые средства, выплата которых описана в договоре о купле-продаже или в договоре о хранении.

Как происходит перевод энергии на нового владельца недвижимости?
 

Перевод энергии с исходного владельца на нового владельца необходимо сделать в клиентском центре конкретного поставщика энергии (напр. PRE, ČEZ, RWE, Pražská plynárenská и т.д.). Обычно для такого перевода необходимо заполнить бланк, в большинстве случаев требуется письменное согласие исходного владельца.

Как происходит передача квартиры?
 

Передача квартиры как правило происходит после исполнения двух основных условий, которыми являются 100% оплата покупной цены покупателем и в то же время подача заявления на вклад договора купли продажи в кадастр недвижимости. Передача квартиры является формальной процедурой во время которой покупатель внимательно осмотрит состояние недвижимости, которая является предметом покупки, и до протокола будут записаны начальное состояние энегрии (показания счетчика на электричество и счетчика на воду) и возможные недоделки, которые не мешают использовать квартиру. Покупателя также ознакомят с ходом дома и с правилами о администрации управления согласно договора о администрации здания.

Что такое связанный счет и гарантийный счет?
 

Связанный счет (также называемый подопечным, гарантированным счетом или Эскроу счетом ) — это специальный банковский счет, служащий прежде всего для урегулирования оплаты между продавцом и покупателем, когда банк, как третье лицо, обеспечивает выплату денег в соответствии с заранее установленными условиями. Такой счет может открыть как физическое, так и юридическое лицо. В рамках установленного проектного финансирования данного проекта наши клиенты переводят свои средства всегда на связанный счет.

Что такое ипотека?
 

Ипотека — это долгосрочный кредит, погашение которого, включая проценты по кредиту, обеспечено закладным правом на недвижимость, и на ту, которая находится в стадии строительства. Ранее этот кредит предоставлялся только для инвестирования в недвижимость, например, на ее строительство, покупку, реконструкцию, приобретение земельного участка под строительство, урегулирование финансовых средств, связанных с недвижимостью (оформление наследства, совместного имущества супругов и т.д.). В настоящее время целевое использование ипотек убрали и банки предоставляют ипотеки на финансирование почти всего. Обеспечение кредита теперь заключается в том, что кредит должен быть всегда обеспечен закладным правом на недвижимость в пользу ипотечного банка, а предметом заклада служит обычно приобретаемая недвижимость. Однако, кредит можно обеспечить и иной недвижимостью, которая не обязательно должна принадлежать заявителю.     

В чём разница между налогом на приобретение недвижимости и налогом на недвижимость?
 

Налог на приобретение недвижимости это налог на имущество, являющийся элементом чешской системы налогообложения с 1 января 2014, был введён постановлением Сената № 340/2013 и заменил существовавший до того времени налог на передачу недвижимости .

Этот налог платит покупатель.

Лицо, облагаемое этим налогом, должно подать декларацию о налогах не позднее конца третьего календарного месяца, следующего за месяцем, в котором была проведена запись в кадастр недвижимого имущества.

Налогоплательщик обязан подать и заплатить налог на приобретение недвижимости посредством залога в размере 4% договорной цены.  Залог следует заплатить не позднее последнего дня периода, установленного для подачи декларации о налогах. Если размер налога превышает залог, разницу следует заплатить в течение 30 дней с момента получения постановления о платеже. Квартиры в новостройках освобождаются от этого налога в случае, если более 50% общей площади новостройки приходится на квартиры. Тем не менее, декларацию о налогах необходимо подать в любом случае.

Налог на недвижимость. Этот налог каждый год уплачивается за владение недвижимостью. Исключительным бенефициаром от этого налога являются населённые пункты, а сбор налога осуществляет государство с помощью налоговых органов.

Плательщиком этого налога является собственник недвижимости.

Предметом налога является недвижимость (земельные участки, строения, квартиры), которые находятся на чешской территории и записанные в кадастр недвижимости.

Налоговым периодом является https://cs.wikipedia.org/wiki/Kalend%C3%A1%C5%календарный год, и налогоплательщик должен подать в соответствующий орган https://cs.wikipedia.org/wiki/Da%C5%88ov%C3%A9_p%C5%99izn%C3%A1n%C3%AD Определяющим сроком для расчёта налогов является 1 января соответствующего года. Если декларация была подана в предшествующие годы и с тех пор никаких изменений не произошло, новую декларацию подавать не нужно. Налог уплачивается не взирая на уровень доходов налогоплательщика. Средства, полученные от данного налога, поступают в распоряжение городов и населённых пунктов, на территории которых находится облагаемая налогом недвижимость.

 

 

 
 
 
 
 
закрыть  |  скачать в формате PDF

вопросы и ответы