otázky a odpovědi

 
fulltextové vyhledávání v této sekci:
 

všeobecné informace

Právo a daně

Co je "zástavní právo" a "zástavní smlouva"?
 

Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Zástava a pohledávka musejí být jasně specifikovány (tj. den a důvod vzniku pohledávky, její předmět a v penězích vyjádřená výše, dále její splatnost, výše úroků a výše úroků z prodlení). Smlouvu uzavírá zástavní věřitel (zpravidla banka poskytující hypoteční úvěr) a zástavce (vlastník zastavené věci, zpravidla dlužník, ale může jít i o osobu od dlužníka odlišnou). Zástavní smlouva je zpravidla podávána na příslušný katastrální úřad před Kupní smlouvou, ale zápis na KN může proběhnout i zcela nezávisle. Zástavní právo je po zápisu katastrálním úřadem vyznačeno na příslušném listu vlastnictví.

Co je „ nemovitost“ nebo „nemovitá věc“ ?
 

Nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ)  přinesl nové určení nemovitých věcí. Pojem  „nemovitost“  nahrazuje termínem „nemovitá věc“  a nemovité věci jsou nyní  definovány v ustanovení § 498 NOZ.

Nemovitými věcmi jsou vždy pozemky, dále stavby na pozemku, jež tvoří součást pozemku (toto ustanovení  je ale třeba zkoumat vždy  v konkrétním případně, protože má mnoho výjimek), podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim (např. metro), dále věci (stavby), které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. inženýrské sítě, dočasné stavby , silnice, dálnice), jednotka (byt nebo nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na budově a na pozemku), dále věcná práva, která prohlásí zákon (např. právo stavby) a stavby podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný do 31.12.2013, které se podle přechodných ustanovení NOZ nestaly součástí pozemku.

Jaké smlouvy jsou třeba ke koupi nemovitosti?
 

Rezervační smlouva je smlouva, na jejímž základě prodávající rezervuje kupujícímu předmětnou nemovitost vč. jejího příslušenství. Na základě této smlouvy je kupujícím hrazen rezervační poplatek, který je následně započítán jako záloha kupní ceny. Ve smlouvě je přesně specifikován předmět budoucího převodu (bytová jednotka/ komora/ sklep/ parkovací nebo garážové stání/ pozemky ve spoluvlastnictví a především předběžné výměry), dále jsou zde uvedena parcelní čísla pozemků, na nichž má být bytový dům vystavěn. Smlouva stanovuje obchodní podmínky.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě popisuje detailněji práva a povinnosti obou smluvních stran. Na straně budoucího prodávajícího je zde zejména uveden závazek zpracovat prohlášení vlastníka a ve stanoveném termínu dokončit stavbu tak, že v tomto termínu bude vydán kolaudační souhlas. Budoucímu kupujícímu vzniká zejména povinnost úhrady kupní ceny dle stanoveného splátkového kalendáře.

Kupní smlouva (Smlouva o převodu vlastnictví jednotky) je smlouvou, kterou přechází vlastnictví z prodávajícího na kupujícího a která je jako jediná z výše uvedených smluv vkládána na příslušný katastr nemovitostí. Obsahuje nejen specifikaci jednotky dle prohlášení vlastníka, ale také výši spoluvlastnických podílů. Dále jsou zde uvedenya všechna práva, povinnosti a závazky přecházející na kupujícího, např. smlouvy o věcných břemenech nebo o správě. Kupní smlouva je na katastr nemovitostí podávána v příslušném počtu vyhotovení závislém na počtu účastníků spolu s návrhem na její vklad. V případě, že kupující financuje nemovitost hypotékou či jiným typem úvěru, je na katastrální úřad vkládána ještě zástavní smlouva.

Co je "prohlášení vlastníka budovy" a "prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek"?
 

Prohlášení vlastníka budovy je jednostranný právní úkon vlastníka, kterým se budova vymezuje na jednotky (tj. byty a nebytové prostory). Prohlášení vlastníka popisuje budovu a pozemky, na kterých se budova nachází vymezuje jednotky v domě a určuje společné části budovy, upravuje práva k pozemkům a práva a závazky týkající se budovy, určuje pravidla pro přispívání spoluvlastníků na správu domu a pravidla pro správu společných částí domu, včetně osoby správce. Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Prohlášení vlastníka budovy je základním předpokladem pro převod vlastnictví jednotlivých jednotek v budově. Prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek vymezuje rozestavěné jednotky, které budou v objektu vybudovány na základě stavebního povolení. Rozestavěné jednotky se po kolaudaci změní na jednotky dokončené, a to vkladem pravomocného kolaudačního souhlasu na katastrální úřad.

Co je "návrh na vklad"?
 

Návrhem na vklad se obecně rozumí návrh na zahájení řízení o zápisu vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva, předložený katastru nemovitostí, případně návrh na výmaz takového práva. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo některého z nich) katastrálnímu úřadu a obvykle trvá několik týdnů i déle. Právní účinky vkladu vnikají ovšem zpětně, a to ke dni podání návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad. Tento úkon je dnes běžně považován za rozhodný pro vypořádání kupní ceny (také čerpání hypotéky).

Co je "list vlastnictví" a kde ho lze získat?
 

Výpis z katastru nemovitostí (výpis z listu vlastnictví nebo také LV) je veřejnou listinou, která prokazuje stav evidovaný v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení. Označuje se číslem listu vlastnictví a jako veřejná listina musí být opatřena datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku. Je uspořádán buď jako list vlastnictví s nemovitostmi nebo jako list vlastnictví s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví osob. Z listu vlastnictví jsou zřejmé vlastnické vztahy k předmětné nemovitosti či pozemku a všechny ostatní právní vztahy k dané nemovitosti či pozemku, např. zástavy, exekuce, věcná břemena, plomby apod. Dokument lze za úplatu získat na příslušném katastrálním úřadě či na zřízených místech czechpoint (pošty, městské a obecní úřady apod.)

Může si v ČR koupit nemovitost cizinec?
 

Od 1. května 2009 mohou jak občané členských států Evropské unie, tak cizinci ze zemí bývalého Společenství nezávislých států (SNS) nabývat a převádět nemovitosti v České republice zcela bez omezení. Na katastrálním úřadě již není třeba dokládat trvalý pobyt nebo průkaz EU. Rovněž není třeba uzavírat smlouvu jako právnická osoba.

Co je "společenství vlastníků" a jak vzniká?
 

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) přinesl řadu změn pro již existující SVJ i pro ta nově vznikající.

Zatímco podle dřívější právní úpravy SVJ vzniklo automaticky se zápisem vlastnického práva prvních 2 bytových či nebytových jednotek různých od původního vlastníka, nyní je SVJ založeno schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku, přičemž povinnost založit SVJ vzniká v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků Založení SVJ pak zajišťuje pravidlo, podle kterého je třeba katastru k převodu vlastnictví čtvrté jednotky v domě doložit vznik společenství vlastníků.

Nejvyšším orgánem SVJ se shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni vlastníci jednotek v domě. Statutárním orgánem SVJ je výbor, práva a povinnosti výboru pak určují stanovy SVJ.

NOZ vyžaduje, aby stávající SVJ nejpozději  do 3 let od nabytí jeho účinnosti, tj. do 31.12.2016, uvedly své stanovy do souladu s NOZ. Ustanovení současných stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, pozbyla závaznosti dnem 1.1.2014.

S jakými formami vlastnictví se v ČR můžeme setkat?
 

Osobní vlastnictví

1) Výlučné vlastnictví – nemovitost je vlastněna jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat vlastnická práva.

2) Podílové spoluvlastnictví – nemovitost je vlastněna více osobami. V tomto případě vykonávají vlastnická práva podíloví spoluvlastníci. V případě tohoto typu vlastnictví je klíčovým pojmem spoluvlastnický podíl. Tento podíl, vyjádřen jako zlomek nebo procento, představuje míru účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech. Jde však o tzv. ideální podíl, tedy podíl, který neodpovídá určité reálné části nemovitosti. V souvislosti se spoluvlastnictvím je důležité připomenout, že v případě prodeje svého podílu jedním ze spoluvlastníků, mají ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu předkupní právo. Spoluvlastník má právo, aby mu byl spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka nabídnut ke koupi za podmínek nabídnutých třetí osobou. Pokud spoluvlastník tyto podmínky splní, může spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka koupit přednostně před třetí osobou. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak (většinou v případě, že má o uvolněný podíl zájem více zájemců), mohou uvolněný spoluvlastnický podíl vykoupit všichni ostatní spoluvlastníci, a to poměrně podle svých podílů.

3) Společné jmění manželů – nemovitost je vlastněna manželi. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není v případě společného jmění manželů stanoven žádný, tedy ani tzv. ideální podíl. U společného jmění je tento podíl vyjádřen až ke dni zániku manželství a vypořádání společného jmění, při čemž se vychází z toho, že podíly manželů na majetku patřícím do společného jmění jsou stejné.

Družstevní vlastnictví

Oproti osobnímu vlastnictví je vlastníkem nemovitosti právnická osoba Družstvo, které je zároveň jako vlastník dané nemovitosti uvedeno na Katastru nemovitostí. V případě koupě nemovitosti, která je součástí družstva, se kupující stává podílovým spoluvlastníkem na tomto družstevním majetku. Velikost podílu je vyčíslena obdobným způsobem, jako tomu je v případě bytových domů v osobním vlastnictví. Převod nemovitosti se uskutečňuje přepisem podílu mezi prodávajícím a kupujícím, tato změna se neeviduje na Katastru nemovitostí, přičemž ke zmiňované transakci není ani zapotřebí souhlas orgánů Družstva.

 
Co je "nabývací titul"?
 

Nabývacím titulem se obecně rozumí listina, na základě které osoba nabyla vlastnické právo k nemovitosti, např. kupní smlouva, smlouva o převodu, dědická smlouva, darovací smlouva apod. Tyto listiny jsou uloženy na příslušném katastru nemovitostí.

Jaká jsou pravidla pro nabývání vlastnictví cizinců k nemovitostem v ČR?
 

Od 1. května 2009 mohou jak občané členských států Evropské unie, tak cizinci ze zemí bývalého Společenství nezávislých států (SNS) nabývat a převádět nemovitosti v České republice zcela bez omezení. Na katastrálním úřadě již není třeba dokládat trvalý pobyt, průkaz EU nebo uzavírat smlouvu jako právnická osoba.

Co je "notářská úschova"?
 

Notářská úschova slouží k uložení závětí, cenných papírů, listin a také k uložení peněz či listin za účelem jejich vydání dalším osobám. V souvislosti s převodem nemovitosti jsou u notáře zpravidla uloženy smlouvy a finanční prostředky, jejichž výplata je popsána v kupní smlouvě či smlouvě o úschově.

Jakým způsobem probíhá převod energií na nového majitele nemovitosti?
 

Převod energií z původního vlastníka na nového je třeba učinit na klientském centru konkrétního dodavatele energie (např. PRE, ČEZ, RWE, Pražská plynárenská apod.). Zpravidla je převod otázkou vyplnění formuláře, většinou je požadován i písemný souhlas původního vlastníka.

Jak probíhá převzetí jednotky?
 

Převzetí jednotky je zpravidla uskutečněno po splnění dvou základních podmínek a těmi je 100% úhrada kupní ceny kupujícím a zároveň podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Převzetí jednotky je formálním aktem, při kterém si kupující pozorně prohlédne stav Nemovitosti, která je předmětem převodu, a protokolárně jsou zapsány výchozí stavy energií (stav vodoměru a elektroměru) a případné vady nebránící užívání jednotky. Kupující je dále seznámen s provozem domu a pravidly, ke kterým přistupuje na základě smlouvy o správě.

Co je to "vázaný účet" a "jistotní účet"?
 

Vázaný účet (též nazývaný jako svěřenecký, jistotní nebo escrow účet) je speciální bankovní účet sloužící především k vypořádání kupní ceny mezi prodávajícím a kupujícím, kdy banka jako třetí osoba zajišťuje výplatu peněz podle předem dohodnutých podmínek. Mohou si je zřizovat jak fyzické, tak i právnické osoby. V rámci nastaveného projektového financování daného projektu hradí naši klienti své prostředky vždy na vázaný účet.

Co je "hypotéka"?
 

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož splácení včetně úroků je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Dříve se tento úvěr poskytoval jen na investice do nemovitostí – např. na její výstavbu, koupi, rekonstrukci, pořízení stavebního pozemku, vyrovnání finančních prostředků souvisejících s nemovitostí (vypořádání dědictví, společného jmění manželů apod.). Dnes je účelovost hypoték odstraněna a banky poskytují hypotéky na financování víceméně čehokoliv. Zajištění úvěru pak spočívá v tom, že úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a jako předmět zástavy slouží obvykle pořizovaná nemovitost. Úvěr však lze zajistit i jinou nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví žadatele.

Jaký je rozdíl mezi Daní z nabytí nemovitosti a Daní z nemovitých věcí?
 

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetková daň, která je součástí české daňové soustavy od 1. 1. 2014, zavedena byla zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 a nahradila do té doby existující daň z převodu nemovitostí.

Poplatníkem této daně je kupující.

Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.

Poplatník je povinen podat a zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Je-li daň vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Bytové jednotky v novostavbách jsou od této daně osvobozené v případě, že více než 50 % celkové plochy novostavby jsou byty. Nicméně daňové přiznání je nutné podat vždy.

Daň z nemovitých věcí je také majetkovou daní. Touto daní je každoročně zdaňováno vlastnictví nemovité věci. Výlučným příjemcem výnosů daně jsou obce, zatímco správu daně zajišťuje stát prostřednictvím finančních úřadů.

Poplatníkem této daně je vlastník nemovitostí.

Předmětem daně jsou nemovité věci (pozemky, stavby, jednotky), které se nacházejí na českém území a které jsou evidované v katastru nemovitostí.

Za zdaňovací období se počítá kalendářní rok a poplatník je povinen podat příslušnému úřadu daňové přiznání do 31. ledna na zdaňovací období (tj. když se platí daň z nemovitostí za rok 2018, tak se musí daňové přiznání podat do 31. ledna 2018). Rozhodným obdobím pro výpočet daně je 1. 1. příslušného roku. V případě, že přiznání bylo podáno v letech minulých a nedošlo od té doby k žádné změně, se přiznání nepodává. Daň se platí bez ohledu na úroveň příjmu poplatníka. Místem určeným výnosu daně jsou rozpočty měst a obcí, v jejichž územním obvodě se zdaňovaná nemovitost nachází.

 

 

 
 
 
 
 
zavřít  |  stáhnout jako PDF

otázky a odpovědi